Artículo 1º.- La “Zona Residencial Ciudalcampo” es un conjunto urbanístico desarrollado en la finca “Pesadilla”, promovido por Ciudalcampo, S.A., cuyo Plan Parcial de Ordenación fue aprobado con carácter definitivo por la Comisaría del Area Metropolitana de Madrid, el día 10 de Enero de 1968, así como por los respectivos Ayuntamientos de San Sebastián de los Reyes y Colmenar Viejo, en cuyos términos municipales radica el Plan y conjunto urbanístico.

El conjunto urbanístico se divide en las siguientes zonas:

1º.- Zona residencial de Ciudad Jardín de Lujo.

2º.- Zonas Especiales.

3º.- Zonas Verdes.

4º.- Protección de carreteras.

El desarrollo y ubicación de estas Zonas corresponde privativamente a Ciudalcampo, S.A. que se reserva la facultad de anexionar a este conjunto urbanístico, en lo futuro, cualquier nueva zona colindante, en condiciones de análoga categoría de urbanización y construcciones a la actual, sin detrimento de los servicios que correspondan a ésta, y cuyas posibles nuevas zonas formarían, en su día, sus Comunidades de Propietarios, totalmente independientes de la actual.

Artículo 2º.- Las Normas de estos Estatutos configuran y determinan la propiedad y dominio de las parcelas comprendidas en dicha Zona Residencial, edificios que sobre ellas se construyan, viales e instalaciones para sus servicios y el goce y disfrute común de elementos, pertenencias y servicios que se establezcan con dicho carácter.

En su virtud, vincularán y serán obligatorias para todos los propietarios de las parcelas en que se divida la referida Zona Residencial, así como para sus respectivos sucesores o adquirentes, a título universal o particular, intervivos o mortis causa, oneroso o lucrativo, tanto en cuanto al dominio como en cuanto a los restantes Derechos Reales de cualquier tipo que se configuren. Así se hará constar en todos los títulos de propiedad.

A tales efectos, estos Estatutos se inscribirán y se transcribirán y protocolizarán en la escritura de división en parcelas o primera segregación de la finca sobre la que se ha realizado la urbanización, para que su texto se consigne íntegro en las primeras inscripciones que se practiquen en el Registro de la Propiedad, de cada una de las parcelas resultantes de la división o segregación y con carácter de fincas independientes. Igualmente, en todos los casos de transmisión o gravamen que posteriormente se efectúen, respecto de las expresadas parcelas o sus edificaciones resultantes, deberán consignar los interesados en los títulos que se formalicen, su conocimiento de estos Estatutos y su sometimiento a los mismos, sin perjuicio de la prevalente eficacia y transcendencia de estas normas estatutarias, en todo caso y aunque no se exprese tal acatamiento.

Artículo 3º.- Estos Estatutos son normativos y rigen para la finca que comprende la zona residencial en términos de San Sebastián de los Reyes y Colmenar Viejo, números 1.598 y 2.344, respectivamente, del Registro de la Propiedad, y las que de ellas procedan por división, segregación o cualquier otro negocio jurídico.

Las parcelas que se formen con el carácter de nuevas e independientes conforme se expresa en el párrafo anterior, tendrán necesariamente una superficie no inferior a dos mil quinientos metros cuadrados por parcela.

Artículo 4º.- Al propietario de cada parcela, le corresponde:

a)       El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre el espacio delimitado por la cabida de sus linderos y la propiedad exclusiva del arbolado existente en ella y que se plante en el futuro, y de las obras interiores que se realicen en dicha parcela.

b)       Y, como anexo, el goce y disfrute en común con los demás propietarios de parcelas, de los elementos, pertenencias, zonas libres, de esparcimiento o recreo y servicios comunes que se establezcan con dicho carácter.

c)        La copropiedad de las Zonas Verdes que, específicamente, ceda Ciudalcampo, S.A., a la Comunidad de Propietarios, según las Normas aprobadas por el Area Metropolitana.

Artículo 5º.- Las Zonas libres cuyo destino será el propio de su carácter, determinado por las Normas Urbanísticas, así como las zonas especiales y comerciales y todas aquellas cuyo destino no sea el de parcela edificable, quedan de propiedad de Ciudalcampo, S.A., quién podrá si las circunstancias lo aconsejan, destinarlas a los fines idóneos que determinen su mejor aprovechamiento y disfrute, así como enajenarlas o cederlas, bien a la Comunidad de Propietarios, bien a terceras personas u Organismos. Tendrán como anexo todas estas zonas y las instalaciones, edificaciones y obras que en ella se efectúen, el derecho de goce y disfrute común con los demás propietarios de parcelas a que se refiere el apartado b) del artículo 4º precedente.

Cuando Ciudalcampo, S.A. decidiera destinar las zonas de su propiedad que antes se mencionan, a los fines que se indican en el párrafo anterior, lo comunicará previamente a la Comunidad de Propietarios y, en caso de que se decidiera a realizar alguna venta de las repetidas zonas, concederá a la Comunidad de Propietarios un derecho de tanteo que podrá ejercitar en un plazo de 30 días a partir de la notificación. El transcurso de este plazo sin ejercitar este derecho y el correspondiente pago por su ejercicio, liberará a Ciudalcampo de toda obligación.

Artículo 6º.- Son elementos de goce y disfrute común y, en su caso y previa transmisión de dominio, propiedad de la Comunidad de Propietarios:

a)       Las calzadas y viales con sus accesos principales y accesorios, tanto los aptos para el tránsito rodado como los destinados a peatones.

b)       La instalación de alumbrado, con su tendido de líneas aéreas o subterráneas, postes y farolas, con cuantos elementos complementarios y accesorios les pudieran corresponder, excepto los que deban pertenecer a la empresa suministradora del fluido eléctrico.

c)        Las canalizaciones e instalaciones telefónicas, que no sean propiedad de la Cía. Telefónica.

d)       Las conducciones de agua, con sus canalizaciones, en tanto cuanto afecten de modo general al interés común y no estén dentro de los límites de la propiedad privativa de las parcelas, o pertenezcan a la Empresa suministradora.

e)       El arbolado y jardinería que se instale en las calzadas, y las Zonas Verdes y de recreo que sean propiedad de la Comunidad de Propietarios.

Artículo 7º.- Los Propietarios de parcelas vendrán obligados a conservar el arbolado existente en ellas o que planten en lo sucesivo, procurando incrementarlo dentro de lo posible y de los planes ornamentales. Unicamente se podrán talar o suprimir el arbolado imprescindible para efectuar las construcciones y proyectos de jardinería. El goce y disfrute de los servicios, elementos o pertenencias comunes, no podrá ser enajenado o embargado sino conjuntamente con la parcela por la que es atribuido.

En caso de venta, cesión o cualquier otra forma de enajenación de parcelas y edificios, efectuadas por los propietarios de las mismas, éstos se obligan a comunicar a la Comunidad de Propietarios y a Ciudalcampo, S.A., las transmisiones de dominio que efectúen.

Artículo 8º.- La superficie total de las parcelas edificables, será de forma exclusiva la base imponible para fijar las cuotas de participación a efectos de contribuir a los gastos de la Comunidad y, concretamente, de la instalación, conservación, reparación, sustitución, mantenimiento, guardería, etc., de los servicios, zonas de esparcimiento, recreo o deporte, y demás elementos de goce, propiedad y disfrute común, que pudieran establecerse por cualquier procedimiento.

Estas cuotas se fijarán, como queda dicho, de forma exclusiva sobre todas y cada una de las parcelas edificables, a razón de una unidad de cuota por cada quinientos metros cuadrados o fracción superior a la mitad de esta unidad.

Conforme Ciudalcampo, S.A. vaya vendiendo parcelas de su propiedad, lo comunicará a la Comunidad de Propietarios, indicando los datos del nuevo propietario y la superficie vendida, a efectos de pasar las oportunas cuotas.

La Comunidad irá constituyendo un fondo de reserva con el recargo de un tanto por ciento sobre las cuotas. La cuantía de este recargo, los límites de este fondo de reserva y el empleo del mismo, serán decididos por la Junta de Propietarios.

Complemento y aclaración del artículo 8º, aprobado en la Junta General de Propietarios celebrada el 9.3.1979.

“Las cuotas de participación a efectos de contribuir a los gastos de Comunidad, correspondientes a las zonas Especiales a las que sea de aplicación el Articulo 66º de las Ordenanzas de Edificación, es decir que pueda ocuparse hasta el 20% de su superficie con altura máxima de diez metros, se fijarán a razón de tres unidades de cuota por cada quinientos metros cuadrados o fracción superior a doscientos cincuenta metros cuadrados.

Las cuotas de estas Zonas Especiales se empezarán a pagar a los dos años de la fecha de la licencia municipal para edificar, o a los tres años desde su venta por CIUDALCAMPO, S.A. si en ese plazo no se ha obtenido la licencia municipal para edificar.".

Artículo 9º.- Todo propietario podrá efectuar a su costa y dentro de su parcela, las obras y modificaciones que tenga por conveniente, siempre que no afecten al decoro de la Zona Residencial, ni dañen a la propiedad privativa de otro propietario, ni los elementos ni pertenencias de goce y disfrute común. A estos efectos, todas las obras o modificaciones que se proyecten deberán estar de acuerdo con las Ordenanzas Reguladoras de la edificación y construcción que rigen en la Zona Residencial y para cada sector, y habrán de contar con la conformidad de la Comunidad de Propietarios.

A este fin deberán presentar el proyecto de construcción a realizar en las Oficinas de Ciudalcampo, S.A., quién en el plazo de quince días lo trasladará a la Comunidad de Propietarios; dicho proyecto será aprobado, modificado o denegado por la Comunidad de Propietarios, en un plazo que no excederá de sesenta días desde la presentación, pasado el cual se considerará que al no haber respuesta en contrario, la Comunidad acepta en todas sus partes el proyecto presentado.

Todo propietario estará obligado a realizar en sus parcelas las obras y reparaciones cuya omisión pueda perjudicar a la propiedad privativa de otros propietarios o a los elementos y servicios comunes, respondiendo en todo caso de los daños que su conducta produjera.

Artículo 10º.- Con el fin de delimitar material y visiblemente cada parcela en forma adecuada, los propietarios de las mismas vendrán obligados a proceder al vallado de dichas parcelas cuando sean requeridos para ello por la Junta Rectora de la Comunidad de Propietarios. Las vallas deberán tender todas ellas a una uniformidad o semejanza, conforme a los acuerdos que a este respecto tome la Comunidad, en beneficio de la armonía y estética de la Urbanización. Los gastos de la ejecución del vallado, serán satisfechos por los respectivos propietarios, salvo las partes de valla que sean medianeras con otra parcela edificable, que serán satisfechos por mitad e iguales partes, entre los propietarios colindantes.

Caso de que algún propietario vallara totalmente su parcela a su costa, podrá exigir al medianero colindante la mitad del importe que corresponda a la valla entre ambas fincas, siempre que sea de un tipo normal aceptado por la Junta Rectora.

A partir de la fecha en que el propietario sea requerido por la Junta Rectora, dispondrá de un plazo de treinta días para presentar el proyecto de dicho vallado, y de quince días desde que le sea comunicada la conformidad de la Junta Rectora, para comenzar las obras de vallado.

Si transcurridos los anteriores plazos no se hubiera dado cumplimiento por los propietarios, a los actos en cada uno especificados, se les requerirá notarialmente por la Junta Rectora, en el domicilio consignado en el contrato de compraventa de la parcela, dándoseles un nuevo plazo de quince días para presentar el proyecto y otros quince para comenzar las obras, transcurrido los cuales sin cumplimentar el requerimiento, la Junta Rectora podrá efectuar el vallado de la parcela, en cuyo caso el importe de los gastos, tanto del proyecto como de ejecución, serán satisfechos por el propietario de la parcela, quién responderá personalmente, así como con el valor de la misma, de las obras que subsidiariamente realice la Comunidad, en virtud de lo que antecede. Cualquier litigio o controversia, será resuelto inapelablemente por la Junta Rectora de la Comunidad de Propietarios.

Quedarán exentas del cumplimiento de este artículo las parcelas propiedad de Ciudalcampo, S.A., excepto aquellas que formen límite de la Urbanización con otras fincas.

Artículo 11º- Se establece expresamente que cada parcela deberá sufrir todas las servidumbres necesarias para la consecución de los fines de la Zona Residencial. La calificación de esta necesidad y la articulación concreta de las servidumbres que se establezcan es atribución de Ciudalcampo, S.A. y de la Junta Rectora de la Comunidad.

Artículo 12º- Las parcelas se destinarán a la construcción, de acuerdo con las Ordenanzas Reguladoras de la Edificación en la Zona Residencial de chalets, sin que puedan servir más que al uso de honesta, decorosa y civil habitación, salvo las construcciones autorizadas o que se autoricen por las respectivas ordenanzas de cada sector de que se compone la Zona residencial, y autorizadas en la forma establecida en estos Estatutos.

Artículo 13º- Hasta tanto se hagan cargo de los servicios públicos los municipios, la Comunidad de Propietarios sufragará los gastos que ocasionen estos servicios. Los gastos de consumo, mantenimiento, higiene y policía, conservación y eventual reconstrucción de los elementos e instalaciones de uso, goce, propiedad y disfrute común, y las cargas y gastos de los mismos, tales como arbitrio impuesto, contribuciones, servicios y suministros, etc., serán satisfechos por los propietarios de parcelas de acuerdo con las normas establecidas en el articulo 8º de estos Estatutos.

La renuncia o la no utilización de cualquier servicio o elemento común, no eximirán a los propietarios del pago de las cuotas correspondientes.

Artículo 14º- Al pago de estos gastos estarán afectas las parcelas, cualquiera que fuese su propietario y el titulo de su adquisición, siendo este crédito a favor de la Comunidad de Propietarios, preferente a cualquier otro y sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes.

Articulo 15º- Sin perjuicio de lo establecido en el articulo anterior, se establece que la falta de pago de los gastos comunes, dentro de los quince días siguientes a aquél en que fuere requerido formalmente a este efecto , producirá de pleno derecho la resolución del uso, disfrute y goce de los servicios, elementos y pertenencias que se establezcan con dicho carácter, atribuidas a los titulares propietarios de las parcelas.

Además de lo dispuesto en el párrafo anterior, la morosidad de la obligación del pago de las cuotas facultará para el ejercicio de las acciones correspondientes y a la reclamación de la indemnización de daños y perjuicios y pena por incumplimiento que, en ningún caso, podrá ser inferior a una cantidad equivalente a la aplicación del diez por ciento anual sobre la cantidad reclamada a favor de la Comunidad de Propietarios. Este crédito a favor de la Comunidad de Propietarios es preferente a cualquier otro, sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes. Serán además de cargo del moroso todos los gastos judiciales o extrajudiciales que se pudieran producir, incluso los de Abogado y Procurador, aunque no le fuesen impuestos expresamente.

Artículo 16º- La administración y Gobierno de la Comunidad está encomendado a la Junta de Propietarios, que estará integrada por todos los propietarios de parcelas.

La Junta de Propietarios, elegirá una Junta Rectora compuesta de un Presidente, un Vicepresidente , un Secretario y de 10 a 20 Vocales, y de estos, se constituirá una comisión ejecutiva con el Presidente, Vicepresidente, Secretario y 2 Vocales. La dirección de estos cargos será de dos años pudiendo ser reelegibles.

El Presidente, representará a la Junta en Juicio o fuera de el, pudiendo otorgar poderes, inclusive los generales para pleitos a favor de Procuradores y Abogados. Cumplimentará los acuerdos de la Junta de Propietarios y de la Junta Rectora que hayan tomado dentro de sus facultades. En caso de ausencia o enfermedad, le sustituirá el Vicepresidente. El Secretario llevará los libros de Actas y el de Propietarios, y extenderá las Certificaciones oportunas con el Vº Bº del Presidente.

La Junta de Propietarios se reunirá siempre que lo estime conveniente el Presidente, o lo pida un numero de Propietarios que represente el 10 por 100 de las cuotas de comunidad, y en todo caso, una vez al año, dentro del primer trimestre del mismo, para estudiar y aprobar la gestión de la Junta Rectora, la memoria y las Cuentas de Ejercicio anterior, así como los presupuestos del Ejercicio siguiente.

Las convocatorias para la Junta de Propietarios y de la Rectora, las realizará el secretario por orden del Presidente, con quince y ocho días de anticipación respectivamente, y consignando en la misma, el día, la hora, lugar de reunión y el Orden del Día. Las cuestiones urgentes las resuelve la Comisión Ejecutiva, dando cuenta a la Junta Rectora o la de Propietarios, según los casos.

Cualquiera que sea el numero de asistentes a la Junta de Propietarios esta quedará validamente constituida siendo apta para tomar toda clase de acuerdos, con las excepciones indicadas en los párrafos siguientes. Los acuerdos se tomarán por mayoría de Propietarios presentes o representados, siendo necesario el 40 por 100 de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, los acuerdos son validos con la mayoría de la cuotas , presentes o representadas, sea cual fuere el numero de ellas. Para la modificación de parte o de la totalidad de los estatutos, y de las cuotas de participación de la Comunidad, se precisará la asistencia o representación legal del 60 por 100 del total de las cuotas en primera o segunda convocatoria.

Para ostentar la representación del propietario, y aparte de la legal establecida por la ley, bastará una carta dirigida al Presidente delegando en otro propietario o en un pariente de primer grado.

Articulo 17º- Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas que se establezcan para el disfrute común, la Junta de Propietarios por si, o a propuesta de la Junta Rectora, podrá dictar las Normas de Régimen Interior que obligaran a todos los propietarios.

Articulo 18º- Corresponde a la Junta de Propietarios: nombrar y remover a las personas que deban desempeñar los cargos de la Junta Rectora. Aprobar la Memoria Anual, la gestión de la Junta Rectora, las cuentas del ejercicio y los presupuestos del siguiente. Aprobar las normas de Régimen Interior. Reformar los Estatutos y las cuotas de participación de gastos en la Comunidad, a tenor de lo antes establecido, y , en general y sin limitación de ninguna clase, todas las gestiones y supuestos que afecten a la Comunidad de Propietarios.

Articulo 19º- La Junta Rectora nombrara un Administrador que será el órgano ejecutivo de la misma, y cuyas funciones serán todas aquellas que se le encomienden. El Administrador puede no ser propietario, y será debidamente remunerado.

Especialmente tendrá las facultades inherentes a su cargo para hacer cobros y pagos normales dentro del presupuesto, ordenar las reparaciones y obras generales, con la conformidad del Presidente, preocupándose de estar al día en el pago de todas las obligaciones de la Comunidad y realizando todos aquellos actos que sean necesarios para la conservación y buen estado de las cosas y servicios, llevando claramente la contabilidad y toda clase de justificantes que someterá a la Junta Rectora a través del Presidente.

El Administrador asistirá siempre que se le convoque, con voz pero sin voto, en el caso de no ser propietario, a las reuniones de la Junta de Propietarios , de la Junta Rectora y de la Comisión Ejecutiva. También hará a los propietarios las oportunas , y siempre correctas advertencias, para el buen régimen de la Comunidad, y en primer termino, intentará resolver las diferencias que puedan surgir entre Propietarios. Con la debida antelación, propondrá el plan de gastos previsible, y actuará como Secretario de la Junta Rectora y de la de Propietarios cuando así se la nombre, y custodiará la documentación de la Comunidad que se le encomiende.

Articulo 20º- La Junta Rectora a través del Secretario llevará, con carácter obligatorio, los siguientes libros: El de Propietarios, en el que se hará constar el nombre del Propietario de cada parcela consignándose los sucesivos cambios de titularidad; el de Actas de las Reuniones de la Junta de Propietarios y otro en el que se extenderán las de las reuniones de la Junta Rectora en el que constaran los acuerdos que adopten dichas Juntas. Cada Acta deberá ir firmada por el Presidente y el Secretario.

En el libro de Propietarios se consignarán los domicilios de los mismos, bien en la Zona Residencial bien en cualquier otro punto, a efectos de notificación y convocatorias. Si son varios los Propietarios de una parcela, habrán de designar una sola persona que les represente ante la Junta, y mientras tal designación no se efectúe, quedaran en suspenso los derechos correspondientes a tal parcela, conforme a estos Estatutos, pero las obligaciones inherentes a la parcela, serán de la responsabilidad solidaria de todos los dichos interesados.

Articulo 21º- Toda cuestión o diferencia que pueda surgir o derivarse entre Ciudalcampo, S.A., como promotora y propietaria de esta Urbanización y vendedora de parcela, y cualquier Propietario comprador de la misma, serán dirimidas entre ambos en la forma que estimen conveniente y de acuerdo con sus pactos. La Comunidad de Propietarios, a través de su Junta Rectora, solo intervendrá cuando pueda lesionar los intereses comunes o sea requerida por alguna de las partes para actuar como árbitro o amigable componedor.

Toda cuestión o diferencia que pueda surgir o derivarse entre los propietarios, por diferencia entre si, por el disfrute de los servicios o bienes comunes, o por la interpretación o aplicación de estos Estatutos, será sometida al arbitraje de la Junta Rectora, con recurso a la Junta de Propietarios, en caso de no conformidad con la resolución de la misma. En el supuesto anterior, se entenderá que existe la renuncia de los interesados a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.

Articulo 22º- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo anterior, todos los propietarios de parcelas o fincas enclavadas en la Zona Residencial a que se refieren los presentes Estatutos, quedan sometidos a los Juzgados y tribunales de Madrid, con renuncia expresa a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, para resolver cualquier cuestión o diferencia derivada de los propios Estatutos o de sus respectivas fincas.

Los presentes Estatutos fueron aprobados por unanimidad en la Asamblea General de Propietarios celebrada el 27 de octubre de 1971, y figuran insertos en Escritura Pública, formalizada ante notario de Madrid D. Julio Albi Agero, el día 10 de julio de 1973, con el nº 1.862 de su protocolo.